Immobilier Commercial

Accroître votre portefeuille

En tant qu’acheteur d’un bien immobilier commercial, il est essentiel d’exercer une diligence raisonnable sur le bien immobilier. Il faut commencer par poser les questions suivantes :

1. Le vendeur est-t-il le vrai propriétaire du bien immobilier ?
2. Le bien immobilier est-t-il déchargé de tous les privilèges et charges ?
3. Comment protéger mon argent quand je fais un dépôt ou à l’achat ?
4. Le bien immobilier est-il conforme à la loi ?
5. Quelle est la valeur des baux affectants le bien immobilier ?

Acheter une propriété commerciale

  • Promesse d’achat
  • Acte de vente d’un bien immobilier
  • Examen approfondi du titre
  • Révision et un examen du certificat de localisation
  • Ssuppression des privilèges immobiliers et des hypothèques
  • Transfert de fonds en fiducie
  • Rapport de décontamination
  • Inspections
  • Prêts hypothécaires commerciaux
  • Hypothèques immobilières

Bail Commercial

  • Conseiller juridique pour le bailleur
  • Rrédaction d’un bail commercial (net, double net, triple net)
  • Bail emphytéotique
  • Publication d’un avis de bail
  • Radiation d’un avis de bail
  • Révision du bail pour le locataire

  • Diligence raisonnable

    Vous êtes prêts à acheter un bien immobilier commercial qui convient à vos besoins ? Il répond sans doute à tous vos critères essentiels : il est bien situé, adapté à l’image de votre entreprise, le prix est adéquat, il va aider votre entreprise à croître … Et maintenant quoi faire ?

    Avant de finaliser la transaction, il est important d’effectuer une diligence raisonnable pour minimiser les risques et évaluer la solvabilité de vos investissements.

    Donnez-vous 30 à 60 jours au moins pour effectuer une diligence raisonnable et complète du bien immobilier, en prenant le temps d’évaluer les aspects physiques et juridiques, tels que:

    • Inspection du bâtiment (toiture, structure, qualité, fondation)
    • Évaluation de la valeur et du potentiel du bâtiment
    • Décontamination de la terre
    • Évaluation des baux commerciaux et les relations avec les locataires
    • Évaluation de la conformité à la loi (municipale, environnementale, etc.)
    • Examen du titre ou la révision de l’historique de la propriété du bâtiment
    • Bâtiment a été vendu avec une garantie légale ou une garantie de titre ?
    • Bâtiment est-t-il déchargé de toute charge, hypothèque, ou toutes autres charges ?
    • Évaluation par votre institution financière pour le financement
    • Paiement des taxes foncières
    • Quelle sera la taxe d’entrée ?
    • Implantation du bâtiment
    • Si vous avez l’intention de rénover ou de construire un bâtiment sur un terrain vacant, il est important de vérifier l’utilisation de terrain autorisée, le zonage et les réglementations

  • Transfert de fonds

    Les notaires doivent se conformer à des règles strictes en matière de transfert de fonds afin d’assurer des transactions sécurisées.

    L’argent confié à un notaire est détenu jusqu’à ce que les institutions financières puissent exécuter la conciliation appropriée et puissent aussi reconnaître la disponibilité des fonds dans le but de prévenir la fraude.

    Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est important de protéger votre argent jusqu’à ce que vous receviez la garantie de la propriété. Le compte du notaire en « fiducie » servira comme un compte séquestre.

    Il est recommandé de verser la caution et le premier paiement directement au notaire. Une fois que les fonds sont chez le notaire dans un compte en fiducie, les parties peuvent procéder à la signature des documents juridiques de vente et des prêts, le cas échéant.

    Par la suite, le notaire va publier le contrat de vente au registre officiel du Québec afin de valider le transfert du titre de propriété. Une fois la vente est publiée et déchargée de tout privilège ou d’hypothèque, le notaire va libérer le solde des fonds de vente au vendeur.

    Ce type de contrôle de transfert assure une sécurité totale entre l’acheteur et le vendeur.

  • Certificat de localisation

    Un certificat de localisation consiste en un rapport et un plan préparé par un arpenteur-géomètre du Québec. Lorsque vous achetez une propriété, le certificat de localisation fournira au notaire un avis d’expert concernant les différents aspects de la propriété, à savoir:

    • L’étude du titre de la propriété
    • Les empiètements
    • Les vues illégales
    • La servitude de vue, servitude de non-construction, servitude passage, servitude d’utilité
    • Les écarts entre les mesures sur terrain et le cadastre original
    • L’historique cadastral
    • La conformité avec les règlements municipaux
    • La conformité avec les lois concernant les lois de zonage, le patrimoine culturel, l’agriculture, etc.
    • Le plan de construction et foncier

  • Signer un bail commercial

    Lors de la signature d’un bail commercial, il est important de prendre en compte les points généraux suivants :

    • La durée du bail
    • Les options et les périodes de renouvellement
    • La location
    • L’utilisation autorisée de l’espace et les genres d’affaires
    • L’espace et les services, y compris:
      • Le parking
      • Le chauffage, la ventilation et la climatisation (CVC)
      • Les services de nettoyage
      • La sécurité
      • Le déneigement
      • La tonte de gazon et l’aménagement paysager
      • Les ordures
    • La réparation et l’entretien
    • Les améliorations locatives
    • La sous-location et la cession
    • Les services publics
    • Les taxes
    • L’assurance
    • La signalisation
    • Les règles de construction

  • Bail net et les autres types de baux

    Différents termes sont utilisés pour décrire les types de baux et les responsabilités d’un locataire, tels que:

    • Bail net / bail net simple
    • Bail net net / double net
    • Bail net net net / triple net
    • Bail absolument net
    • Bail de loyer brut
    • Bail en pourcentage

    Qu’est-ce qu’un bail de loyer brut ?

    Le locataire paie habituellement un taux forfaitaire étant le loyer de base, ainsi que d’autres dépenses spécifiques.

    Qu’est-ce qu’un bail net / bail net simple ?

    Dans un bail net simple, le locataire paie le loyer de base et une partie des taxes.

    Qu’est-ce qu’un bail net net (bail double net) ?

    Dans un bail double net, le locataire paie habituellement le loyer de base, les taxes, les frais d’assurance et certains frais d’exploitation.

    Qu’est-ce qu’un bail net net net (bail triple net) ?

    Dans un bail triple net, le locataire est responsable de tous les frais associés au locaux loués, à savoir le loyer de base, les taxes foncières, les taxes commerciales, les assurances, les frais d’exploitation, le coût de l’entretien et des réparations, y compris les réparations majeures.

  • Enregistrer un bail commercial

    Un avis de bail représente la protection du locataire contre l’expulsion ou la résiliation inattendue de son bail. Dans le cas où un bien loué est vendu, le nouveau propriétaire est tenu de respecter les termes du bail enregistré. Un avis de bail est publié au registre officiel de l’immobilier au Québec (Registre foncier du Québec).

    Selon la loi, un propriétaire ne peut pas empêcher le locataire d’enregistrer son bail.

    Lors de sa publication, l’avis de bail contient des informations concernant les parties, l’adresse, la durée, l’option, ainsi que les conditions ou les droits spéciaux convenus par le locataire et le propriétaire.

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